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SERVIÇOS CARTORÁRIOS E JURÍDICOS NO BRASIL E PORTUGAL

Investindo no Brasil

O presente artigo foi extraído do Guia Legal para o Investidor Estrangeiro no Brasil expedido pelo Ministério das Relações Exteriores e visa fazer uma breve explanação sobre o investimento em propriedades no Brasil.
 
De acordo com a lei brasileira, a lei do país onde estão situados os bens é a lei competente para classificá-los e reger as relações a eles concernentes (lex rei sitae). No Brasil, as questões relativas a bens imóveis estão em grande parte disciplinadas pelo Código Civil Brasileiro (CCB).
 
O CCB qualifica os bens sob o critério físico. Assim, os bens podem ser classificados em duas categorias gerais: móveis e imóveis. São considerados bens móveis aqueles que podem ser removidos por força alheia ou que possuem movimento próprio, sem que isso cause dano ou desvalorização do bem. Bens imóveis são aqueles que, por sua natureza de imobilidade ou de fixação ao solo, seja natural, seja artificial, não possam ser removidos no todo ou em parte, sem se desfazerem ou se destruírem, ou seja, sem alteração de sua substância. Na categoria de bens imóveis, estão compreendidos o solo e tudo que lhe foi incorporado natural ou artificialmente.
 
A lei também confere tratamento de bens imóveis a alguns direitos. É o que ocorre com os direitos reais sobre coisas imóveis, as ações que asseguram os referidos direitos e o direito à sucessão aberta, ainda que a herança seja formada somente por bens móveis. Em regra, o proprietário do solo será também proprietário do subsolo. Poderá, assim, efetuar construções em profundidade que lhe seja útil, por exemplo, para a construção de porões ou de garagem subterrânea. Todavia, o proprietário não pode impedir que terceiros empreendam atividades em profundidade que não lhe cause risco, sobretudo se realizadas no benefício do interesse social (por exemplo, perfuração do solo para instalação de metrô, passagem de condutos subterrâneos etc.).
 
O CCB não considera como propriedades do solo as jazidas, as minas e os demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos em leis especiais. Dessa forma, o CCB distingue o limite da propriedade do solo da propriedade dos elementos do subsolo (recursos minerais e potenciais de energia hidráulica), reservados à União. Por essa razão, a exploração de recursos minerais e de potencial hidroelétrico requer autorização ou licença de exploração federal.
 
Regra semelhante à do subsolo rege o espaço aéreo. O proprietário do imóvel tem liberdade de construir verticalmente em seu terreno, desde que dentro das limitações legais (v.g., limites impostos pelas normas de zoneamento). Pode também impedir que haja construção alheia em seu terreno ou realização de obras que possam lhe causar dano ou colocá-lo em perigo. Não pode, no entanto, impedir atividades que se realizem a certa altura que não acarretem risco à sua segurança (rota de aviões, instalações de cabos aéreos em altura segura etc.).
 
Pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras podem adquirir propriedades imóveis da mesma forma que as nacionais. No entanto, é importante ressaltar que pessoas físicas ou jurídicas não residentes deverão, previamente à aquisição de quaisquer propriedades imóveis localizadas no território nacional, estar devidamente inscritas no Cadastro de Pessoas de Físicas ou no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, de acordo com a Instrução Normativa nº 1.183, de 19 de agosto de 2011, da Secretaria da Receita Federal. Além disso, outras restrições deverão ser observadas, uma vez que os imóveis sujeitos da negociação não poderão estar localizados na faixa costeira, em áreas fronteiriças ou em áreas designadas de segurança nacional.

 

Pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras também podem adquirir direitos reais relativos a imóveis. Áreas rurais poderão ser adquiridas, assim como direitos reais a elas relativos, desde que observadas certas restrições. Os direitos mais importantes referentes aos bens são a posse e a propriedade, descritos a seguir.
 
A posse advém da utilização do bem pelo sujeito como se dele fosse proprietário. A partir do momento em que o sujeito age em nome próprio e a sua conduta exterioriza um comportamento normal de dono, ele será possuidor do bem. Posse é, portanto, o direito de exercer os poderes inerentes à propriedade, como, por exemplo, o direito de reclamar, manter ou ser restituído na posse da coisa, o direito de perceber os frutos do bem (incluindo aluguéis e outros rendimentos relacionados à coisa), o direito de ser reembolsado pelas benfeitorias necessárias realizadas no bem e o direito de reter o bem em sua posse.
 
A posse se extingue quando cessa o poder exercido sobre a coisa ou a faculdade de exercer algum dos direitos inerentes à propriedade, mesmo contra a vontade do possuidor. Dentre as hipóteses de perda da posse, destacam-se as seguintes: o abandono do bem, a transmissão da posse, a perda ou a destruição do bem, a colocação do bem fora do comércio, a posse de outrem, a não manutenção ou a não reintegração no tempo previsto em lei e o constituto-possessório (i.e., quando um legítimo possuidor transfere a sua posse a outro e, ainda, conserva a coisa em seu poder, porém em nome do adquirente da posse).
 
O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é o imposto de competência do município que incide sobre todas as transmissões inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais a eles relativos (exceto os direitos reais de garantia), bem como cessão de direitos à sua aquisição. Apenas como exemplo, a alíquota hoje estabelecida para o município de São Paulo varia de 0,5% a 2% sobre o valor da transferência.
 
O ITBI não incide quando a transferência do bem imóvel ou dos direitos a ele relativos é realizada para integralização do capital social de empresas, ou quando decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, exceto se a comercialização, o arrendamento mercantil ou a locação de bens imóveis forem a atividade preponderante da pessoa jurídica incorporada, fundida, cindida ou extinta, devendo-se observar as disposições da legislação municipal aplicável.
 
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) foram criados com o objetivo de incentivar o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários para posterior venda ou locação. Tais fundos passaram a ser regulamentados pela legislação brasileira a partir da década de 90, por meio da Lei nº 8.668/93, atualizada pela Lei nº 9.779/99. A Instrução nº 472/2008 da Comissão de Valores Mobiliários (CVM), em sua versão atualizada, regula a constituição, a administração, o funcionamento e a oferta pública de cotas e a divulgação de informações dos FII. A Instrução CVM nº 516, de 29 de dezembro de 2011, estabelece, entre outras questões, os critérios contábeis de reconhecimento, classificação e mensuração dos ativos e passivos dos FII.
 
Os FII têm sido muito utilizados ultimamente como meio de angariar recursos para a construção de shopping centers e de grandes obras de infraestrutura por todo o Brasil. Anteriormente, eram utilizados para esses fins os recursos dos Fundos de Pensão, mas atualmente os Fundos de Pensão estão investindo nesse setor indiretamente, por meio de transações realizadas via participações nos FII. Tanto pessoas físicas quanto pessoas jurídicas estrangeiras podem adquirir essas participações. O investimento estrangeiro, devidamente registrado perante o Banco Central do Brasil, possibilita a posterior remessa do investimento e dos respectivos ganhos para o exterior. De acordo com a legislação vigente, os rendimentos e os ganhos de capital decorrentes do investimento em FII, bem como os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação das respectivas quotas, estão sujeitos ao IR, à alíquota de 20%.
 
Para mais informações sobre a compra e venda de imóveis no Brasil e como podemos auxiliá-lo nesse processo, entre em contato conosco. Teremos prazer em atendê-lo!